כשאנחנו מדברים על השקעות נדל"ן או קניית דירה למגורים, רוב האנשים מתרכזים במחיר הדירה ובריבית המשכנתא. אבל יש "שותף שקט" אחד שיכול לחתוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים מהרווח עוד לפני שנכנסתם לדירה: מס הרכישה.
שנת 2026 הביאה איתה עדכונים במדרגות המס, הארכות של הוראות שעה וזכויות שלא כולם מכירים. אם אתם רוצים להיות בטוחים שאתם מנצלים כל הטבה אפשרית, המאמר הזה נכתב במיוחד בשבילכם – חד, פרקטי ובלי "מריחות".
החדשות הטובות הן שמדינת ישראל עדיין מעודדת רכישת דירה ראשונה (או יחידה). מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה בינואר לפי מדד שירותי הדיור.
נכון לשנת 2026, אלו המדרגות לרוכשי דירה יחידה:
על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – 0% מס.
על חלק השווי שבין 1,978,745 ש"ח ל-2,347,040 ש"ח – 3.5%.
על חלק השווי שבין 2,347,040 ש"ח ל-6,055,070 ש"ח – 5%.
דוגמה מעשית: רכשתם דירה ראשונה ב-2,500,000 ש"ח. כמה תשלמו?
על ה-1,978,745 הראשונים: 0 ש"ח.
על ההפרש שבין 1,978,745 ל-2,347,040 (368,295 ש"ח): 12,890 ש"ח.
על היתרה (מ-2,347,040 עד 2,500,000, שהם 152,960 ש"ח): 7,648 ש"ח. סה"כ מס רכישה: 20,538 ש"ח.
רבים שואלים: "מה קורה אם כבר יש לי דירה, אבל קניתי חדשה ואני מתכוון למכור את הישנה?". כאן נכנסת ההטבה של משפר דיור.
נכון לעכשיו, הוארכה הוראת השעה המאפשרת לכם להיחשב כרוכשי "דירה יחידה" גם אם יש לכם דירה קודמת, בתנאי שתמכרו אותה תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים ממסירת הדירה אם קניתם "על הנייר").
למה זה קריטי? בואו נראה שתי סיטואציות עם תאריכים:
מקרה א' (הצלחה): יוסי ורעות קנו דירה ב-1.2.2025. ב-1.3.2026 הם קנו דירה גדולה יותר ב-3 מיליון ש"ח. הם מכרו את הדירה הראשונה ב-1.12.2026 (לאחר 9 חודשים).
התוצאה: הם ישלמו מס רכישה לפי מדרגות "דירה יחידה" (הנמוכות).
מקרה ב' (פספוס): אותם יוסי ורעות, אבל בגלל המצב בשוק הם הצליחו למכור את הדירה הראשונה רק ב-1.5.2028 (26 חודשים אחרי הקנייה).
התוצאה: הם ייחשבו כבעלי דירה שנייה ויצטרכו לשלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון (כ-240,000 ש"ח!).
מדינת ישראל מעניקה לנכים (עם דרגת נכות רפואית לצמיתות של 100% או נכות תפקודית של 75% ומעלה) אפשרות לשלם מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד.
שימו לב לפרטים הקטנים שעושים הבדל גדול:
דירה שנייה (דירת השקעה): כאן נמצא הכסף הגדול. נכה שיש לו כבר דירת מגורים ורוכש דירה שנייה להשקעה, זכאי להשתמש בהטבת ה-0.5%. בעוד שמשקיע רגיל ישלם 8% מהשקל הראשון, נכה ישלם רק חצי אחוז.
הגבלות: ניתן לנצל את ההטבה הזו רק פעמיים בחיים.
רכישה לפני הנכות: שאלתם על מי שקנה דירה לפני הנכות – אם כבר יש בבעלותו דירה והוא הפך לנכה, הוא יוכל לנצל את הטבת ה-0.5% ברכישת הדירה הבאה שלו (השנייה), ובלבד שהדירה תשמש למגוריו (או לפחות תהיה לו כוונה כזו).
בואו ניקח מקרה קצה: נכה שרוכש דירה ראשונה בשווי 5,000,000 ש"ח.
במסלול "דירה יחידה" רגיל: הוא ישלם מס מצטבר של כ-143,000 ש"ח.
במסלול הטבת נכה (0.5%): הוא ישלם 0.5% מ-2,500,000 (תקרת ההטבה ב-2026) + מס רגיל על היתרה.
חשוב לציין: עד תקרה מסוימת (כ-2.5 מיליון) משלמים 0.5%. על החלק שמעל, משלמים לפי המדרגות הרגילות של דירה יחידה.
בפועל, בסיטואציה של 5 מיליון ש"ח, הטבת הנכה תחסוך לו עשרות אלפי שקלים לעומת מס רגיל.
מס רכישה הוא לא גזירת גורל. בין אם אתם משפרי דיור שזקוקים ל-24 חודשים כדי למכור, או בעלי זכאות רפואית – תכנון מוקדם יכול לחסוך לכם את ההון העצמי לדירה הבאה.
יש לכם שאלה ספציפית על העסקה שלכם? אל תנחשו. תוודאו שאתם פועלים לפי החוק המעודכן ל-2026.
מקורות להרחבה: