מעלה אדומים היא "מלכת ההגרלה" הנוכחית (סבב 11). מדובר בפרויקט ענק המציע כמות בלתי נתפסת של 1,663 דירות מוצעות. הנתונים הרשמיים המעודכנים מראים שהעיר הזו היא היעד שבו סיכויי הזכייה שלכם הם הגבוהים ביותר בארץ, לצד פוטנציאל רווח חריג.
בואו נפרק את המספרים, חוקי ההנחה והמגמות בשטח – בלי פילטרים ובלי סיפורים שיווקיים.
מנגנון המחירים מחושב לפי שני מסלולים, כאשר המערכת מיישמת את המסלול שמניב את המחיר הגבוה ביותר לרוכש (כלומר, ההנחה הנמוכה ביותר):
• מסלול א': מחיר בסיס של 13,800 ש"ח למ"ר (לפני מע"מ – כ-16,146 ש"ח כולל מע"מ) המקבל הנחה של 25% ממחיר הדירה.
• מסלול ב': מחיר בסיס של 15,800 ש"ח למ"ר וממנו מופחתת הנחה קבועה של 500,000 ש"ח.
מאחר והמחשב בוחר במסלול שמניב את המחיר הגבוה ביותר לרוכש (מסלול א'), המבנה הזה מגביל בפועל את גובה רווח ההון הריאלי שלכם לטווח של לא יותר מ-500,000 ש"ח.
כאשר משקללים את הנתונים המשפטיים הללו מול מחירי השוק החופשי הנוכחיים לעסקאות יד ראשונה (דירות חדשות מקבלן) בעיר – העומדים על ממוצע של 18,787 ש"ח למ"ר – אלו המספרים האמיתיים שתשלמו והרווח שתראו בכיס:
• דירת 3 חדרים (~80 מ"ר): מחיר בשוק החופשי: כ-1,500,000 ש"ח | מחיר סופי משוער לזוכה: כ-1,000,000 ש"ח (עקב מגבלת ה-500,000). רווח הון ריאלי "על הנייר": כ-500,000 ש"ח.
• דירת 4 חדרים (~100 מ"ר): מחיר בשוק החופשי: כ-1,880,000 ש"ח | מחיר סופי משוער לזוכה: כ-1,380,000 ש"ח. רווח הון ריאלי "על הנייר": כ-500,000 ש"ח (נחסם בתקרת מנגנון ההגרלה!).
• דירת 5 חדרים (~120 מ"ר): מחיר בשוק החופשי: כ-2,250,000 ש"ח | מחיר סופי משוער לזוכה: כ-1,750,000 ש"ח. רווח הון ריאלי "על הנייר": כ-500,000 ש"ח.
הודות למודל המינוף, הבנק מאפשר לכם לקבל משכנתא המבוססת על שווי השוק החופשי (השמאות הריאלית של הדירה) ולא על מחיר החוזה המוזל שלכם.
עם זאת, בשל מחירי הבסיס של העיר ומגבלות המינוף הרגולטוריות, ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לגודל הנכס:
הון עצמי נדרש לדירת 4 חדרים ממוצעת (100 מ"ר) במעלה אדומים עומד על 140,000 ש"ח. בדירות 3 חדרים קטנות יותר, ההון העצמי הנדרש עשוי לרדת לכיוון רצפת המינימום של ה-100,000 ש"ח, בעוד שבדירות 5 חדרים תצטרכו להיערך להון עצמי גבוה יותר בהתאמה.
נכון לנתוני השליפה המעודכנים (יום ה-08.06), נרשמו למעלה אדומים 11,100 מתמודדים, מתוכם 1,372 נרשמים שהם בני מקום.
המקום הכי קל לזכייה בסבב: מעלה אדומים תופסת את המקום הראשון בארץ מבחינת סיכויי ההצלחה בהגרלה הנוכחית, הודות ליחס יוצא דופן בין כמות הדירות העצומה (1,663) לכמות הנרשמים.
• בני מקום (323 דירות מוצעות): מול 1,372 מתמודדים, סיכוי הזכייה שלכם עומד כרגע על כ-23.5% (קרוב ל-1 מכל 4 מקומיים קוטף דירה).
• כלל הציבור (נרשמים חיצוניים): סיכוי הזכייה הריאלי המשוקלל עומד כרגע על כ-13.7%! מדובר בסיכוי חסר תקדים לזכאים חיצוניים שלא נראה כמותו מזה זמן רב בתוכניות המדינה.
• מסלול מילואימניקים (420 דירות מוצעות): לפי הנתונים הסטטיסטיים, רשומים כעת כ-1,557 מתמודדים במסלול זה. שימו לב: מדובר בהערכה משוקללת בלבד ואין בשלב זה נתון רשמי סופי ומבודד ממשרד השיכון, אך סיכויי הזכייה שלכם כאן צפויים להיות גבוהים במיוחד ולעמוד על עשרות אחוזים.
ההגרלות מבוצעות במערכת המחשב לפי סדר ערים קבוע מראש. מעלה אדומים ממוקמת במרכז הרשימה (היא מוגרלת מיד לאחר קרית גת, ומשתרכת אחרי ערי הביקוש הראשיות של המרכז כמו ראשון לציון, אשדוד, בית שמש, רחובות וחדרה).
המשמעות האסטרטגית: אם סימנתם בטופס ערים מבוקשות ויקרות יותר במרכז, המחשב יבחן את המזל שלכם שם קודם. במידה ולא עליתם בגורל – אתם נוחתים ישירות לתוך ההגרלה של מעלה אדומים שמחכה לכם עם אחוזי ההצלחה הגבוהים ביותר בארץ (13.7%). זוהי "רשת ביטחון" פנומנלית שאסור לוותר עליה בטופס שלכם.
מעלה אדומים נמצאת בנקודת תנופה נדל"נית חזקה מאוד:
• מיקום השכונה החדשה: הפרויקטים והדירות בהגרלה הנוכחית אינם מפוזרים בשכונות ותיקות, אלא יוקמו בתוך שכונה חדשה לחלוטין שתוקם ממזרח לעיר וממערב לאזור התעשייה שלה, ובסמוך לכביש היציאה המרכזי מהעיר. מיקום זה יעניק לשכונה נגישות תחבורתית יוצאת דופן ליציאה וכניסה מהירה, לצד תשתיות מודרניות, מוסדות חינוך חדשים ושטחים ירוקים פתוחים.
• מגמות ביקוש והגירה: העיר מהווה יעד מועדף ומושכת אליה בשנים האחרונות הגירה חיובית יציבה של משפחות צעירות ומשפרי דיור מירושלים. השוק מחפש איכות חיים קהילתית, מערכות חינוך מובילות ומרחב ביתי, במחירים שפויים בהרבה בהשוואה למחירי העתק של עיר הבירה הסמוכה. הדבר מבטיח שוק שוכרים ורוכשים קשיח ויציב לעתיד.
חשוב לנהל ציפיות בצורה ריאלית: הפרויקטים בשכונה החדשה נמצאים בשלבים תכנוניים התחלתיים של פיתוח תשתיות והגשת בקשות להיתרי בנייה.
• זמן משוער לקבלת היתר בנייה וכינוס זוכים: שנה וחצי עד שנתיים וחצי מהיום.
• זמן בנייה בפועל בשטח: כ-3 שנות בנייה מרגע קבלת ההיתר.
בשורה התחתונה: לוח הזמנים הריאלי לקבלת מפתח נע סביב 5 עד 6 שנים מהיום. מדובר בתהליך ארוך – קחו זאת בחשבון בתכנון התקציבי הכללי שלכם בזמן שההון שלכם נעול.
מעלה אדומים היא הבחירה האסטרטגית החכמה ביותר בהגרלה הזו. היא משלבת את סיכויי הזכייה הגבוהים ביותר בארץ (המקום הראשון בסבב 11), רווח הון קבוע ויציב של חצי מיליון ש"ח, וצורך בהון עצמי נגיש (140,000 ש"ח ל-4 חדרים).
בין אם המטרה שלכם היא מגורים איכותיים במרחק נגיעה מירושלים, ובין אם אתם מחפשים נכס מצוין להשקעה – העיר הזו חייבת להופיע בטופס הבחירות שלכם.
רוצים לראות את מפת הסיכויים המלאה של כל ערי הסבב הנוכחי לפני שאתם מקבלים החלטה?
